امیرمسعود فاطمیان، پژوهشگر حقوقی، در گفتگو با راه دانا، تحلیلی از عملکرد سازمان ثبت ارائه داده و توضیح داد: «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به وضوح مقرر می‌کند که اشخاص حقیقی و حقوقی غیر از سردفتران نیز باید بتوانند از طریق سامانه ثبت الکترونیک، قراردادهای نمونه را به ثبت برسانند. اما سازمان ثبت تاکنون اجرای کامل این بند را محقق نکرده است.
او افزود:«این کوتاهی، نه تنها نقض تعهدات قانونی است، بلکه نشان‌دهنده جانبداری ساختاری و مقاومت در برابر تحول است. تفسیرهای سلیقه‌ای و حمایت از گروه‌های خاص باید کنار گذاشته شود تا عدالت در دسترسی به خدمات ثبتی برقرار شود.
بازار املاک در بحران: بی‌نظمی، احتکار و عدم شفافیت
این انتقادات در حالی مطرح می‌شود که بازار املاک کشور همچنان با مشکلات ساختاری جدی روبه‌رو است:
- بی‌نظمی در معاملات
- احتباس زمین و اسکناسی شدن ملک
- عدم شفافیت در قیمت‌گذاری
- تکرار فروش یک ملک به چند نفر
- افزایش جرائم ملکی
فاطمیان توضیح می‌دهد:«قانون الزام ثبت، دقیقاً برای رفع همین مشکلات طراحی شد. هدف آن، حذف اسناد عادی، شفاف‌سازی معاملات و ایجاد امنیت حقوقی برای خریداران و فروشندگان بود. اما اکنون، با گذشت یک سال از موعد اجرای قانون، بسیاری از زیرساخت‌های لازم هنوز فعال نشده‌اند.
قانون الزام ثبت؛ دستاورد حقوقی یا شعار بی‌معنا؟
فاطمیان درباره اهمیت این قانون می‌گوید:«این قانون حاصل سال‌ها تلاش جامعه حقوقی و مطالبه دیرینه خودِ سازمان ثبت بود. هدف آن، نظام‌مند کردن اسناد عادی و کاهش جرائم ملکی از طریق الزام ثبت رسمی معاملات است.
او تأکید می‌کند:«اگر تمام معاملات در یک بستر شفاف و قانونی ثبت شوند، امکان تخلفاتی مانند فروش یک ملک به چند نفر از بین می‌رود و امنیت بازار افزایش می‌یابد. تصویب این قانون یک دستاورد بزرگ بود، اما اجرای آن به همان اندازه اهمیت دارد.
۱۵ ماده قانون، ۱۴ آیین‌نامه مورد نیاز، صفر پیشرفت واقعی!
این قانون شامل ۱۵ ماده است که برای اجرای کامل آن، نیاز به تدوین و اجرای ۱۴ آیین‌نامه و همکاری بین‌نهادی گسترده وجود دارد.
فاطمیان می‌گوید:«هرگونه تأخیر در این مسیر، کل قانون را از اثرگذاری می‌اندازد. این فقط یک موضوع فنی نیست، بلکه نشان‌دهنده ضعف در پیاده‌سازی قوانین تحول‌گرا است.
شهرداری‌ها و نظام مهندسی؛ دو نهاد مانع در راه اجرای قانون
فاطمیان به یکی از بزرگترین موانع اجرای قانون اشاره می‌کند:«زیرساخت‌های مربوط به ماده ۱۴ قانون که به ثبت الکترونیک اسناد و همکاری نهادهای نظارتی می‌پردازد به دلیل عدم مشارکت شهرداری‌ها و نظام مهندسی هنوز اجرایی نشده‌اند.
او افزود:«شهرداری‌ها هیچ اقدام ملموسی برای اجرای این ماده انجام نداده‌اند. این بی‌تفاوتی، یکی از اصلی‌ترین موانع اجرای قانون است. بدون داده‌های شهرداری‌ها و تأییدیه‌های نظام مهندسی، سامانه ثبت الکترونیک نمی‌تواند کامل شود.
سامانه ساغر؛ در آستانه انقضا و بدون عملکرد
سامانه ساغر، که طبق ماده ۱۰ قانون الزام ثبت طراحی شده بود، قرار بود گذار از ثبت سنتی به ثبت رسمی الکترونیک را ممکن کند.
اما فاطمیان می‌گوید:«این سامانه نه‌تنها به صورت کامل عملیاتی نشده، بلکه حالا در آستانه انقضا قرار دارد.
او افزود:«البته طراحی ساغر به دلیل پیچیدگی‌های فنی نیازمند دقت بالایی است. اما اگر با ضعف اجرا شود، پیامدهای منفی آن بر مزایایش می‌چربد. این سامانه باید همزمان با لازم‌الاجرا شدن قانون فعال می‌شد، اما این اتفاق نیفتاده است.
سازمان ثبت؛ محافظه‌کار در برابر تحول
فاطمیان به ماده ۲ قانون اشاره می‌کند که به صراحت اجازه می‌دهد اشخاص غیر از سردفتران نیز بتوانند قراردادهای نمونه را از طریق سامانه ثبت رسمی به ثبت برسانند.
او می‌گوید:«این یک گام مهم برای رقابتی کردن خدمات ثبتی و کاهش انحصار سردفتران بود. اما در عمل، این بند اجرا نشده و به نظر می‌رسد سازمان ثبت با رویکردی محافظه‌کارانه، تمایلی به اجرایی‌سازی کامل قانون ندارد.
چرا این مقاومت؟ ناآشنایی، منافع گروهی، یا ضعف مدیریت؟
فاطمیان درباره دلایل مقاومت در برابر قراردادهای نمونه می‌گوید:«هر پدیده‌ای که عرف را تغییر دهد، در ابتدا با مخالفت روبه‌رو می‌شود. بخشی از مقاومت‌ها ناشی از ناآشنایی با مدل جدید است، اما بخشی دیگر ریشه در حفاظت از منافع گروهی دارد.
او افزود:«ما به عنوان پژوهشگران نمی‌توانیم مدعی شویم این قراردادها هیچ ایراد حقوقی ندارند، اما قانون‌گذار با آگاهی از این موضوع، آنها را آزاد گذاشته و هدف مشخصی را دنبال کرده است: شفافیت، امنیت و دسترسی عادلانه. اکنون سازمان ثبت باید به این هدف وفادار بماند و بستر تحقق آن را فراهم کند.
جمع‌بندی: قانون تصویب شد، اما اجرا نشد
- قانون الزام ثبت معاملات املاک در تیرماه ۱۴۰۳ تصویب شد.
- موعد اجرای آن یک سال بود، اما اکنون منقضی شده و اجرا نشده است.
- سازمان ثبت، شهرداری‌ها و نظام مهندسی در اجرای قانون کوتاهی کرده‌اند.
- سامانه ساغر بدون عملکرد، در آستانه انقضا قرار دارد.
- ۱۴ قرارداد نمونه بارگذاری شده، اما استفاده از آنها محدود است.
- امضای دیجیتال هنوز تسهیل نشده است.
به گزارش راه دانا؛ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک، پس از سال‌ها انتظار، در تیرماه ۱۴۰۳ به تصویب رسید و وعده تحول در بازار ملکی را داد. اما اکنون، با گذشت یک سال از موعد اجرای آن، بخش عمده‌ای از زیرساخت‌های لازم هنوز فعال نشده است.
خبرنگار: طاها شاطری
ارسال دیدگاه