به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ددکتر مسعود عبدی کارشناس حوزه اقتصاد و مسکن در یادداشتی نوشت: زمین به‌عنوان نهاده اصلی ساخت‌وساز مسکن که بیشترین سهم در ساخت‌وساز را دارد اگر به درستی سیاست‌گذاری نشود منجر به قفل‌شدگی زمین شده و قیمت مسکن را افزایش می‌دهد. آزاد کردن زمین-هایی که هم‌اکنون برای ساخت مسکن قابل‌دسترس نیستند ولی در موقعیت¬های مکانی مناسب قرار دارند از مهم‌ترین سیاست‌های افزایش مسکن مقرون‌به‌صرفه است. زمین در موقعیت مناسب و قیمت مناسب مهم‌ترین بخش تشکیل‌دهنده یک مسکن مقرون‌به‌صرفه است. در برخی از شهرهای جهان و حتی برخی مناطق تهران تا 80 درصد از هزینه مسکن را زمین تشکیل می‌دهد به همین جهت ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه در چنین مناطقی مستلزم ساخت آن در حاشیه شهر و موقعیت‌های نامناسبی است که دسترسی به زیرساخت‌های شهری، شغل و... با محدودیت مواجه است. از طرف دیگر ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه در زمین‌های ارزانی که موقعیت مناسب ندارند نوعی نقض غرض محسوب می‌شود و خانوارهای ساکن در این مساکن را از موقعیت‌های شغلی مناسب محروم می‌کند، هزینه نقل‌وانتقال آن‌ها را افزایش می‌دهد و امکانات شهری را برای آن‌ها محروم می‌سازد. برای مثال دسترسی به حمل‌ونقل عمومی برای رفتن به محل کار فاکتور مهمی برای خانوارهای کم درآمد است زیرا وسایل حمل‌ونقل شخصی هزینه زیادی را به دوش خانوارهای کم درآمد می¬گذارد. به همین منظور کشورهای جهان برای باز کردن قفل زمین شش سیاست مختلف را در دستور کار داشته‌اند که در ادامه به آن‌ها پرداخته می‌شود.
, شبکه اطلاع رسانی راه دانا,چگونه قفل زمین را باز کنیم؟
قفل‌شدگی بازار زمین، عامل افزایش قیمت مسکن/ قفل‌شدگی زمین و افزایش قیمت مسکن/ تراکم پایین و قفل کردن زمین شهری
زمین به‌عنوان نهاده اصلی ساخت‌وساز مسکن که بیشترین سهم در ساخت‌وساز را دارد اگر به درستی سیاست‌گذاری نشود منجر به قفل‌شدگی زمین شده و قیمت مسکن را افزایش می‌دهد
[
]
1. توسعه زمین‌های قابل ساخت‌وساز در حاشیه شهر
, ,
این سیاست به کمک بهره‌گیری از رویکرد توسعه حمل‌ونقل محور از طریق کاهش هزینه حمل‌ونقل و ایجاد دسترسی به اشتغال با سیستم حمل‌ونقل عمومی، زمین‌های حاشیه شهر را برای ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه آماده می‌سازد. هزینه این سیستم حمل‌ونقل می‌تواند از طریق فروش واحدهای تجاری ایستگاه‌های این سیستم تأمین شود. تجربه برخی کشورها از جمله هنگ‌کنگ در این زمینه موفق ارزیابی‌شده است که می‌توان برای آشنایی بیشتر به آن‌ها مراجعه کرد.
,
2. آزادسازی مالکیت زمین¬های عمومی برای ساخت مسکن
, ,
دولت‌ها در سراسر جهان دارای زمین¬هایی در شهرها و حاشیه آن هستند که می‌تواند برای ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه اختصاص پیدا کند؛ بنابراین دولت می‌تواند برای کمک به اقشار محروم زمین‌هایی را در اختیار آن‌ها قرار دهد. در اختیار گذاشتن زمین نیز با شیوه‌های مختلف اجاره بلندمدت یا انتقال مالکیت می‌تواند صورت گیرد.
,
3. سیاست‌های تنظیم‌گر
, ,
زمین‌های خالی انواع مختلفی دارند ممکن است به دلیل سایز نامناسب، موقعیت نامناسب یا برای توسعه شرکت و زیرساخت‌های شهری خالی نگه‌داشته شود. ولی برخی زمین‌ها هم هستند که تنها با هدف سوداگری خالی نگه‌داشته می‌شوند. البته به‌جز این موارد دشواری‌های کسب مجوز ساخت‌وساز، نرخ بهره بالا و... نیز سبب خالی ماندن زمین و عدم ساخت‌وساز در آن می‌شود. سیاست‌های تنظیم‌گر زمین باید مانع عاطل ماندن زمین‌ها شود و از ورود سوداگران به بازار زمین جلوگیری کند. مالیات بر زمین خالی سبب می‌شود زمین‌ها از دست سوداگران آزاد شده و زمین مناسب برای توسعه مسکن قابل استطاعت فراهم شود. از طرف دیگر باید موانع تولید مسکن برطرف شود تا کسانی که قصد ساخت‌وساز دارند اقدام به استفاده از این زمین‌ها کنند.
,
4. توسعه مسکن از طریق تجمیع زمین یا باز تنظیم‌گری
, ,
مقامات رسمی مثل شهرداری می‌توانند زمین‌های مناسبی که در اختیار اشخاص قرار دارد را با یکدیگر تجمیع کنند و زمین مناسبی را برای ایجاد واحدهای مقرون‌به‌صرفه به دست دهند. معمولاً در نقاطی که مسکن فرسوده و نامناسب وجود دارد آلونک‌ها به شکل غیراستاندارد ساخته شده و زمین علی‌رغم داشتن زیرساخت‌های مناسب به طور بهینه استفاده نمی‌شود. زمین‌های خرد به‌گونه‌ای تکه‌تکه شده که قابل‌استفاده برای ساخت مسکن مناسب و استاندارد نیست ولی دولت قدرت این را دارد که حتی از طریق مصادره این زمین‌ها را تبدیل به احسن کند. شهرداری این زمین‌ها را می‌تواند از طریق روش‌های بازسازی و بهسازی با همکاری مالکان تحت قراردادهای مشخصی تجمیع کند و به طور بهینه ساخت‌وساز انجام دهد. گاهی به مالکان این زمین‌ها نیز در ازای زمین‌هایی که از آن‌ها گرفته شده زمینی در جای دیگر یا مسکن داده می‌شود. این روش به‌طورکلی تحت عنوان باز تنظیم‌گری شناخته می‌شود و قصد دارد از طریق تنظیم مجدد کاربرد زمین¬های واقع در شهر را بهبود بخشد.
,
5. سیاست‌های زمین‌شهری
, ,
آخرین بخش از سیاست‌های مرتبط با فراهم کردن زمین برای ایجاد مسکن مقرون‌به‌صرفه سیاست‌های مختلف زمین شهری است. سیاست‌های زمین شهری مانند حداکثر طبقات مجازی که می‌توان بر روی زمین‌ساخت، حداقل مساحت زمین برای ساخت‌وساز و میزان فضای باز اجباری و لازم برای ساختمان، می‌تواند منجر به محدودیت‌هایی در ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه شود. سیاست‌های تنظیم تراکم معمولاً به سبب محدودیت‌هایی است که در دسترسی به زیرساخت‌ها از جمله راه و خطوط ریلی وجود دارد. در جایی که افزایش تراکم سبب مشکلاتی در سیستم حمل‌ونقل و ... نمی‌شود می‌توان با افزایش تراکم عرضه مسکن را افزایش داده و مسکن مقرون‌به‌صرفه ایجاد کرد. برای مثال منطقه‌ای در نیویورک وجود دارد که اجازه داده‌شده تراکم بیست درصد بیشتر از سایر مناطق باشد تا زمین¬های این منطقه برای ساخت واحد¬های مقرون‌به‌صرفه بکار رود. در کالیفرنیا به ازای اجازه‌ای که به افزایش تراکم ساختمانی به توسعه‌دهندگان داده می‌شود باید ده درصد از طبقات ساخته‌شده را به مسکن مقرون‌به‌صرفه اختصاص دهند. به این سیاست پاداش تراکم (Density bonus) گفته می‌شود. اگر این سیاست به‌طور کامل در همه زمین‌ها اجرا شود به آن طرح همه‌گیری منطقه بندی گفته می‌شود. در این حالت قانون بیان می‌کند که برای مثال 30 درصد ساختمان‌های هر زمین به مسکن مقرون‌به‌صرفه باید اختصاص پیدا کند. منطقه دربرگیرنده اشاره به همین سیاست دارد. این برنامه در مقابل اجازه تراکم تشویقی که به انبوه‌سازان می‌دهد از آن‌ها می‌خواهد که درصد معینی از واحدهای هر ساختمان جدید یا بازسازی‌شده را به مسکن مقرون‌به‌صرفه اختصاص دهند و باقیمت‌های کمتر از بازار به فروش برسانند یا اجاره دهند.
,
ارسال دیدگاه