عدم نظارت بر بازار مسکن همچنان ادامه دارد/ قول‌نامه‌ها چگونه امنیت بازار ملک را بهم ریخت؟

به گزارش خبرنگار شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ طی ماه های گذشته بی برنامگی و عدم نظارت در حوزه مسکن مشکلات زیادی برای خریداران مسکن و مستاجران به وجود آورد به طوری که قیمت مسکن در جایی با افزایش 100 درصدی مواجه شد.

گفته می شد یکی از دلایل اصلی این نوسان ها رکود گسترده و طولانی بر بازار مسکن بود؛ یکی از آسیب‌های مهم در بازار وجود فضای ناامن برای طرفین معامله است. اسناد عادی یا قولنامه‌ها به عنوان بزرگترین بستر زمین خواری یکی از عواملی هستند که با ایجاد ناامنی در بازار می‌توانند موجب رکود بازار زمین و مسکن شوند.

قول‌نامه‌ها چگونه امنیت بازار ملک را بهم می‌ریزند؟

در حال حاضر بازار مسکن با تجربه کاهش حدود ۴۸ درصدی معاملات، دوران رکود خود را تجربه می‌کند. وجود اخبار و آمارهای تامل برانگیز از کلاه‌برداری در معاملات ملکی یکی از عواملی است که می‌تواند باعث بدترشدن رکود فعلی شود و انگیزه متقاضیان خرید و فروشندگان املاک را کاهش دهد.

در همین راستا مهدی فلاح، رئیس کانون سردفتران قزوین در تیر ماه سال 94 به این نکته اشاره کرده و اعلام کرده بود که حدود ۶۰ درصد دعاوی دادگستری مربوط به دعاوی املاک بوده که بالغ بر ۹۰ درصد این دعاوی مستند به سند عادی (قول‌نامه و مبایعه‌نامه) هستند».

در همین خصوصحسین معصوم قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت‌المال در گفتگویی، بر اهمیت افزایش اعتبار اسناد رسمی و خطرات ناشی از اسناد عادی(قول‌نامه و مبایعه‌نامه) تاکید کرده و می‌گوید: «باید دید چقدر مردم از اسناد عادی ضرر دیده‌اند و چقدر رغبت به سرمایه‌گذاری کم شده است.

وی با بیان اینکه نبود اعتماد علت سرمایه‌گذاری نکردن است عنوان کرد: نمونه آن‌کسی در خانه‌ خود نشسته و ناگهان به او اطلاع می‌دهند که سند رسمی‌اش باطل شد؛ اسناد رسمی باید تضمین‌کننده توسعه باشد. قوانین باید حقوق عامه جامعه را تضمین کند. متأسفانه ما پس رفت داریم»

کلاه‌برداری با قول‌نامه‌ها و اسناد‌عادی

معاملات معارض یکی از متداول‌ترین انواع جرائم در بازار مسکن هستند. معامله معارض به این شکل است که یک شخص بعد از این که مال خود را به دیگری منتقل کرد، دوباره خود را به عنوان مالک، جا زده و آن را به شخص دیگری می‌فروشد.

این معاملات به طرق گوناگونی راه را برای سوء استفاده زمین‌خواران باز می‌کنند. و در حقیقت روش اصلی زمین خواری در سال های اخیر این نوع از معامله بوده است.

یکی از مصادیق شایع اینگونه معاملات این است که در زمان پیش فروش ملک، فروشنده ملک در حال ساخت را به چند نفر می‌فروشد، بدین صورت که فروشنده ملک را با قول‌نامه و بدون انجام ثبت رسمی، به چند نفر فروخته و از تمامی آن‌ها مبالغی را دریافت می‌کند و افراد در زمان تحویل ملک با صف طویلی از دیگر خریداران رو به رو می‌شوند.

در مواردی دیگر صاحب ملک، سند رسمی خود را برای دریافت وام در رهن بانک قرار می‌دهد و ملک را به واسطه قول‌نامه به خریدار می‌فروشد. پس از گذشت مدتی بانک به دلیل پرداخت نشدن اقساط از سوی وام گیرنده، اقدام به مصادره‌ی ملک خریده شده از صاحب اصلی می‌کند.

این مسئله باعث متضرر شدن خریداری می‌شود که تن به معامله با قول‌نامه داده است. بانک ملک را از صاحب اصلی آن خریداری کرده است. در اینجا بانک به صورت قانونی اجازه دارد ملک را مصادره کند و تمامی نقل و انتقالات ملک مورد بحث از لحاظ قانونی باطل هستند.

مشکلات ناشی از اسناد عادی (قول‌نامه و مبایعه‌نامه) زمانی جدی‌تر می‌شوند که این اسناد به دلیل سهولت جعل، ممکن است باعث باطل‌شدن سند رسمی صاحب شرعی و قانونی شوند. در بعضی از پرونده‌های قضائی مشاهده شده است که مجرمین با جعل اسناد عادی، قول‌نامه‌ای با تاریخی قبل از زمان تملک مالک حقیقی به دادگاه ارائه می‌دهند و دست به تصاحب آن می‌زنند.

در همین خصوص قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت‌المال در مصاحبه‌ای عنوان کرد:«ما نمی‌خواهیم اسناد عادی را نفی کنیم چون این امکان وجود دارد که حقی در یک سند عادی باشد. ولی به این صورت که سند عادی در مقابل اسناد رسمی جلوه کند و اسناد رسمی را تحت تأثیر قرار دهد به نفع مردم و سرمایه‌گذاری و توسعه کشور نخواهد بود.

اسناد عادی مهمترین بستر زمین‌خواری

نمونه‌هایی که در بالا ذکر شد تنها گوشه‌ای از آسیب‌های وارده بر بدنه‌ی بازار معاملات مسکن‌اند؛ بنابر اظهارات غلامحسین محسنی اژه‌ای سخنگوی قوه‌قضائیه در سال 94 در 33 استان کشور 33 هزار و 402 پرونده زمین خواری تشکیل شده است.

یکی از انواع زمین‌خواری با قول‌نامه غصب بخشی از اراضی متعلق به منابع طبیعی و فروش آن به وسیله بیع‌نامه‌هاست. در این پرونده‌ها عموما فرد پس از غصب زمین‌های منابع طبیعی با یک سند عادی ادعای مالکیت کرده و زمین را به خریداران می‌فروشد و پس از دریافت پول متواری می‌شود. پس از مدتی سازمان محیط زیست اقدام به بازپس‌گیری زمین از خریدار می‌کند. درسال 93 طبق آمار ، در سطح کشور از 42 هزار و 466 هکتار اراضی که به نحوی به صورت غیرقانونی تصرف شده بود خلع ید شد.

همچنین در سال ۱۳۹۵ بالغ بر ۳۲۸ هزار و ۷۷۵ هکتار رفع تصرف از اراضی ملی و دولتی انجام شده و موارد قلع و قمع نیز ۷۸۴ هکتار بود است. ارزش اراضی اعاده شده در کل کشور حدود ۹۷ هزار میلیارد تومان و در استان تهران ۱۰ هزار میلیارد تومان بوده است. همچنین آمار تصرف در فروردین ماه ۱۳۹۶ بالغ بر ۱۳۱ مورد  است که از این رقم ۱۱۸ مورد رفع تصرف شده و وارد مراحل قضایی نشده است.

ایجاد امنیت در بازار مسکن با بی‌اعتبارکردن اسناد عادی

در حال حاضر رواج انجام معاملات با اسناد عادی(قول‌نامه و بیع‌نامه) میزان خطرپذیری تجارت با آن‌ها بالا برده است و امنیت بازار را نیز متزلزل می‌کند. در فضای امن دولت‌ها بهتر و راحت‌تر می‌توانند سیاست‌های مالی خود را اجرا کنند.

اگر مردم احساس امنیت نکنند پول خود را به بازار سرمایه وارد نخواهند کرد. آن‌ها در بانک‌ سرمایه‌گذاری نمی‌کنند، از بیمه استفاده نمی‌کنند و در بازار بورس فعالیت نمی‌کنند. بنابراین بخش زیادی از رونق تجارت خانه و زمین رابطه مستقیمی با بهبود امنیت بازار مسکن دارد و از این رو باید برای اسناد عادی؛ عامل برهم‌زننده‌ی امنیت معاملات فکری کرد و اولین قدم در این راه، بی‌اعتبار کردن این اسناد است.

محمدهادی علیمردانی